Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

1. Konunun Genel Çerçevesi

Muris muvazaası, mirasbırakanın (murisin) bazı mirasçılarını mirastan yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstererek devretmesidir. Bu işlemde taraflar görünürde bir satış sözleşmesi yapmakta, ancak gerçekte bedel ödenmemekte veya çok düşük bir bedel gösterilmektedir.

Bu tür işlemler çoğunlukla mirasbırakanın çocuklarından birine, ikinci eşine veya torunlarına yapılmaktadır. Mirasbırakanın ölümünden sonra diğer mirasçılar, bu işlemin gerçek niteliğini ortaya koyarak taşınmazın kendi miras payları oranında adlarına tescil edilmesini isteyebilmektedir.

2. Hukuki Dayanak

Muris muvazaası davasının dayandığı başlıca düzenlemeler şunlardır:

• Muvazaalı işlemler: TBK m.19
• Taşınmaz satışının resmi şekle bağlılığı: TMK m.706, TBK m.237
• Taşınmaz bağışının şekli: TBK m.288
• Tapu sicilinin düzeltilmesi: TMK m.1025
• İyiniyetli üçüncü kişilerin korunması: TMK m.1023
• Kesin yetki: HMK m.12
• İhtiyati tedbir: HMK m.389

3. Kanundaki Düzenleme

Muvazaanın Unsurları

TBK m.19 uyarınca bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınmaktadır. Muris muvazaasında görünürdeki işlem satış, gizli işlem ise bağıştır.

Görünürdeki satış işlemi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından geçersizdir. Gizli bağış işlemi ise taşınmaz bağışı için kanunun aradığı resmi şekilde yapılmadığından geçerli değildir. Bu nedenle tapudaki kayıt, hukuki sebepten yoksun bir tescil niteliği taşımaktadır.

Davanın Tarafları

Mal kaçırma amacıyla yapılan işlemden zarar gören her mirasçı, saklı paylı mirasçı olup olmadığına bakılmaksızın dava açabilmektedir. Mirasçı, diğer mirasçıların davaya katılmasını beklemeksizin kendi miras payı oranında iptal ve tescil talep edebilmektedir. Dava, taşınmazı devralan kişiye, bu kişi ölmüşse mirasçılarına karşı açılmaktadır.

Ayırt Edici Ölçütler

Mirasbırakanın gerçek amacının tespitinde uygulamada şu hususlar değerlendirilmektedir:

• Mirasbırakanın taşınmazı satmak için makul bir ihtiyacının bulunup bulunmadığı
• Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark
• Alıcının ödeme gücünün bulunup bulunmadığı ve bedelin gerçekten ödenip ödenmediği
• Mirasbırakanın diğer mirasçılarla ilişkisi ve aile içindeki durum
• Yörenin örf ve adetleri ile işlemin yapıldığı tarihteki koşullar

Üçüncü Kişilerin Durumu

Taşınmaz, muvazaalı işlemden sonra iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, TMK m.1023 uyarınca bu kişinin tapu siciline güvenerek yaptığı kazanım korunmaktadır. Bu durumda tapu iptali yerine, muvazaalı işlemle taşınmazı devralan kişiden tazminat talep edilmesi gündeme gelebilmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Mirasçılık belgesi alınmakta ve davacının mirasçı sıfatı belgelenmektedir.
2. Tapu müdürlüğünden taşınmazın tüm tapu kayıtları, satış akit tablosu ve işlem dayanakları getirtilmektedir.
3. Mirasbırakanın satış tarihindeki ekonomik durumu, banka hesap hareketleri ve alıcının ödeme gücü araştırılmaktadır.
4. Dava açılmadan önce veya dava ile birlikte, taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmektedir.
5. Dava dilekçesinde muvazaa iddiasının dayanakları açıklanmakta ve deliller gösterilmektedir. Mirasçılar muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat edebilmektedir.
6. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın işlem tarihindeki değerini tespit ettirmekte, tanıkları dinlemektedir.
7. Muvazaa ispat edilirse, tapu kaydının davacının miras payı oranında iptaline ve adına tesciline karar verilmektedir.

Muvazaa iddiasının ispat edilememesi ihtimaline karşı, davacının saklı paylı mirasçı olması hâlinde terditli olarak tenkis talebinde de bulunulabilmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunmaktaysa, kanundaki esaslara göre yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Tenkis talebi terditli olarak birlikte ileri sürülmüşse, yetki konusunun her iki talep bakımından birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Muris muvazaasına dayanan dava, işlemin geçersizliği iddiasına dayandığından kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmamaktadır.
• Dava ancak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilmektedir. Mirasbırakan sağken mirasçıların bu davayı açma hakkı bulunmamaktadır.
• Mirasbırakanın gerçek bir satış yaptığı veya bedeli gerçekten aldığı ispat edilirse dava reddedilmektedir.
• Davanın açılması tek başına tapu kaydının devrini engellememektedir; bu nedenle ihtiyati tedbir talebi önem taşımaktadır.
• Dava, taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir. Keşif, bilirkişi ve tanık giderleri ayrıca karşılanmaktadır; tutarlar her yıl yeniden belirlenmektedir.
• Muris muvazaası davaları bakımından dava şartı arabuluculuk uygulanmamaktadır.

7. Sonuç

Muris muvazaası davası, mirasbırakanın görünürde yaptığı satış işlemlerinin gerçek niteliğinin ortaya konulmasını amaçlayan bir davadır. Davanın sonucu büyük ölçüde mirasbırakanın gerçek iradesini gösteren delillerin gücüne bağlıdır.

Taşınmazın üçüncü kişilere devri riskine karşı ihtiyati tedbir talebinin zamanında yapılması ve gerektiğinde tenkis talebinin terditli olarak ileri sürülmesi önem taşımaktadır. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Miras Hukuku