Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Usul, Satış ve Süreç

1. Konunun Genel Çerçevesi

Bir mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunduğunda, bu ortaklığın sona erdirilmesi çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası yoluyla gerçekleşmektedir. Uygulamada "izale-i şuyu" olarak da anılan bu dava, özellikle mirasbırakanın ölümüyle mirasçılara geçen taşınmazlarda sıkça karşılaşılan bir yoldur.

Mirasçılar arasında terekeye ilişkin ortaklık, kural olarak elbirliği mülkiyeti niteliğindedir. Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak paylaşma yapamadıklarında, mahkeme aracılığıyla ortaklığın sona erdirilmesi talep edilebilmektedir. Dava sonunda mal ya aynen bölünmekte ya da satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmaktadır.

2. Hukuki Dayanak

Ortaklığın giderilmesine ilişkin başlıca düzenlemeler şunlardır:

• Paylı mülkiyette paylaşma istemi ve paylaşma biçimleri: TMK m.698-699
• Elbirliği mülkiyeti ve sona ermesi: TMK m.701-703
• Mirasçılar arasında ortaklık ve paylaşma istemi: TMK m.640, TMK m.642
• Sulh hukuk mahkemesinin görevi: HMK m.4
• Yetki: HMK m.11, HMK m.12
• Dava şartı arabuluculuk: 6325 s. Kanun m.18/B
• Önalım hakkı: TMK m.732-734
• Paya haciz konulması hâlinde alacaklının dava açma yetkisi: İİK m.121

3. Kanundaki Düzenleme

Paylaşma İstemi

TMK m.698 uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereği veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paydaşlığın devamı zorunlu olmadıkça, malın paylaşılmasını isteyebilmektedir. Mirasçılar bakımından da TMK m.642, her mirasçının sözleşme veya kanun gereğince paylaşmayı erteleme yükümlülüğü bulunmadıkça her zaman paylaşma isteyebileceğini düzenlemektedir.

Paylaşmanın Biçimi

Paydaşlar paylaşmanın biçimi konusunda anlaşamazlarsa hâkim, malın aynen bölünmesine karar vermektedir. Aynen bölünme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, açık artırma yoluyla satışa karar verilmektedir (TMK m.699). Aynen bölünmede payların denk olmaması hâlinde eksik kalan pay sahibine para ödenmesi suretiyle denkleştirme yapılabilmektedir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması da mümkündür; ancak bu yol, paydaşların tamamının onayına bağlıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde Durum

Elbirliği mülkiyetinde paydaşların ayrı ayrı belirlenmiş payları bulunmamaktadır. Elbirliği mülkiyeti, ortaklığın sona ermesiyle veya paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle sona ermektedir (TMK m.703). Paylaşma, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyete ilişkin hükümlere göre yapılmaktadır.

Güncel Değişiklikler

Türk Medeni Kanunu'na göre cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamamaktadır (TMK m.734). Ortaklığın giderilmesi kararı üzerine yapılan satış da cebri artırma niteliğinde olduğundan, paydaşlar bu satışta önalım hakkına dayanamamaktadır.

7589 sayılı Kanun (RG 31.07.2026) ile miras yoluyla kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında, ilk ihaleye yalnızca mirasçıların katılabilmesine ilişkin bir düzenleme getirilmiştir. Bu düzenlemenin uygulanma koşulları ve sonraki ihale aşamaları bakımından güncel düzenlemenin dikkate alınması gerekmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Mirasbırakandan kalan mallar için önce mirasçılık belgesi alınmaktadır. Taşınmazlarda tapu kayıtları ve imar durumu incelenmektedir.
2. Dava açılmadan önce, davalı olacak tüm paydaşlara karşı arabuluculuk bürosuna başvurulmaktadır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa paylaşma bu anlaşmaya göre gerçekleştirilmektedir.
3. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanak dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılmaktadır. Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur; davacı dışındaki paydaşların tamamı davalı olarak gösterilmektedir.
4. Tapuda mirasçılar adına intikal yapılmamışsa mahkeme, intikal işlemlerinin tamamlanması için süre verebilmektedir.
5. Mahkeme keşif yapmakta ve bilirkişi aracılığıyla malın değerini, aynen bölünmeye elverişli olup olmadığını tespit ettirmektedir. Koşulları varsa kat mülkiyeti kurularak aynen paylaştırma yoluna da gidilebilmektedir.
6. Aynen bölünme mümkün değilse satışa karar verilmektedir. Karar kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu aracılığıyla ihale usulüne göre yapılmaktadır.
7. Satış bedelinden satış masrafları ve kanunen öncelikli giderler düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında ödenmektedir.

Mahkeme kararından önce veya yargılama sırasında paydaşlar her zaman anlaşarak paylaşma yapabilmektedir. Bu durumda dava konusuz kalabilmekte ve yargılama giderleri anlaşmaya göre belirlenebilmektedir. Anlaşmanın tapuda tescili için gerekli işlemlerin ayrıca tamamlanması gerekmektedir.

Paydaşlardan birinin payına haciz konulmuşsa, alacaklı İİK m.121 kapsamında icra mahkemesinden yetki alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Terekenin bütünüyle paylaşılmasına yönelik davalarda ise mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesinin yetkisi gündeme gelmektedir (HMK m.11).

Dava şartı arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlık bakımından yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılmaktadır. Kesinleşen karar üzerine satış işlemleri ise satış memurluğu tarafından yürütülmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Ortaklığın giderilmesi istemi kural olarak bir süreye bağlı değildir; paydaşlar her zaman paylaşma isteyebilmektedir.
• Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilmektedir.
• Paydaşlardan biri ölmüşse, onun mirasçılarının da davaya katılması gerekmektedir. Taraf teşkili eksikliği yargılamayı uzatmaktadır.
• Tarım arazilerinde, ilgili özel mevzuat nedeniyle bölünme yasağı ve asgari parsel büyüklüğüne ilişkin sınırlamalar bulunabilmektedir.
• Masraf kalemleri arasında harçlar, arabuluculuk giderleri, keşif ve bilirkişi ücretleri, tebligat ve ilan giderleri bulunmaktadır. Bu tutarlar her yıl yeniden belirlenmektedir. Yargılama giderleri kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilmektedir.
• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunması, satış sürecini ve dağıtımı etkileyebilmektedir. Bu kayıtların dava öncesinde tapudan incelenmesi yarar sağlamaktadır.
• Paydaşlardan birinin malı tek başına kullanması hâlinde, diğer paydaşların ecrimisil talepleri ayrıca değerlendirilmelidir.

7. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi, özellikle mirasçılar arasında uzun süre çözülemeyen mülkiyet ortaklıklarını sona erdiren temel hukuki yoldur. Dava şartı arabuluculuk, cebri artırmayla yapılan satışta önalım hakkının kullanılamaması ve miras kalan taşınmazların satışına ilişkin yeni düzenleme, sürecin güncel mevzuata göre planlanmasını gerekli kılmaktadır.

Aynen paylaşma ile satış arasındaki tercih, malın niteliğine ve paydaşların durumuna göre değişmektedir. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Miras Hukuku