Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davaları

1. Konunun Genel Çerçevesi

Bir taşınmazın, malikin rızası olmadan ve herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın başkası tarafından kullanılması "haksız el atma" olarak nitelendirilmektedir. Bu durum; taşınmaza bina veya duvar yapılması, arazinin ekilmesi, bir dairenin işgal edilmesi ya da ortak bir taşınmazın paydaşlardan biri tarafından tek başına kullanılması gibi farklı biçimlerde ortaya çıkabilmektedir.

Malik bu durumda iki temel talepte bulunabilmektedir. Birincisi, haksız kullanımın sona erdirilmesini amaçlayan el atmanın önlenmesi talebidir. İkincisi ise geçmiş dönemdeki haksız kullanım nedeniyle tazminat niteliğindeki ecrimisil talebidir. Bu talepler genellikle aynı davada birlikte ileri sürülmektedir.

2. Hukuki Dayanak

• Malikin yetkileri, istihkak ve haksız el atmanın önlenmesi: TMK m.683
• Paylı mülkiyette paydaşların yararlanma hakkı: TMK m.693
• Zilyetliğin korunması ve zilyetlik davaları: TMK m.981-984
• Kötü niyetli zilyedin sorumluluğu: TMK m.995
• Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi: 3091 sayılı Kanun
• Kesin yetki: HMK m.12
• Hakkı olmayan yere tecavüz suçu: TCK m.154

3. Kanundaki Düzenleme

El Atmanın Önlenmesi

Malik, eşyasını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilmektedir TMK m.683. El atmanın önlenmesi davası, haksız kullanım devam ettiği sürece açılabilmekte ve zamanaşımına tabi bulunmamaktadır.

Haksız el atma bir yapı, duvar veya ağaç gibi kalıcı bir unsur şeklinde gerçekleşmişse, bunların kaldırılması (kâl) da talep edilebilmektedir. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle el atılan alanı ve kaldırılacak unsurları belirlemektedir.

Ecrimisil

Ecrimisil, malikin rızası dışında taşınmazını kullanan kötü niyetli zilyedin ödemesi gereken haksız işgal tazminatıdır TMK m.995. Ecrimisil, kira sözleşmesi gibi bir sözleşme ilişkisine dayanmamaktadır. Taraflar arasında geçerli bir kira veya kullanım sözleşmesi varsa, uyuşmazlık o sözleşmeye göre çözülmektedir.

Ecrimisil miktarı, taşınmazın kullanım süresi boyunca getirebileceği kira geliri esas alınarak belirlenmektedir. Uygulamada mahkeme, bilirkişi aracılığıyla emsal kira bedellerini araştırmakta ve dönemsel artışları dikkate alarak bir hesaplama yapmaktadır. Talep, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlı tutulmaktadır.

Kâl ve Taşkın Yapı

Komşu taşınmaza kısmen taşan yapılarda, yapının yalnızca kaldırılması değil, kanunda öngörülen şartlarla taşkın kısmın uygun bir bedel karşılığında yapı sahibine devri de gündeme gelebilmektedir TMK m.725. Bu imkân, taşkın yapıyı yapanın iyi niyetli olması ve durumun haklı göstermesi gibi şartlara bağlıdır. Mahkeme, tarafların menfaatlerini ve yapının değerini birlikte gözetmektedir.

Kötü Niyetin Değerlendirilmesi

Ecrimisil talebinde zilyedin kötü niyetli olması aranmaktadır. Taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötü niyetli sayılmaktadır. İhtarname gönderilmesi veya dava açılması, en geç bu tarihten itibaren kullanıcının iyi niyet iddiasını zayıflatmaktadır.

Paylı Mülkiyette Durum

Paylı mülkiyette her paydaş, diğer paydaşların haklarına zarar vermemek koşuluyla taşınmazı kullanabilmektedir TMK m.693. Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması tek başına ecrimisil sebebi sayılmamaktadır. Paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için, kural olarak kullanımının engellendiğinin veya kullanım talebinin karşılanmadığının ortaya konulması gerekmektedir. Bu amaçla önce ihtarname gönderilmesi uygulamada sık başvurulan bir yöntemdir.

Zilyetliğin Korunması

Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerde, zilyet mahkemeye başvurmadan önce 3091 sayılı Kanun uyarınca mülki amirliğe (kaymakamlık veya valilik) başvurabilmektedir. Bu başvuru, kanunda öngörülen kısa süreler içinde yapılmalıdır. Mülki amirin kararı geçici nitelikte olup tarafların mahkemede dava açma hakkını ortadan kaldırmamaktadır.

Haksız el atma, olayın özelliklerine göre hakkı olmayan yere tecavüz suçunu da oluşturabilmektedir TCK m.154. Bu durumda Cumhuriyet başsavcılığına şikâyette bulunulabilmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Mülkiyet ve kullanım durumunun tespiti: Tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa imar durumu temin edilmelidir.
2. Delil tespiti: El atmanın kapsamı, başlangıç tarihi ve süresi; fotoğraf, tanık veya mahkeme aracılığıyla delil tespiti yoluyla belgelenebilmektedir.
3. İhtarname: Özellikle paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ve kötü niyetin ispatı bakımından, haksız kullanıcıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi faydalı olmaktadır.
4. Davanın açılması: El atmanın önlenmesi, kâl ve ecrimisil talepleri aynı dava dilekçesinde birlikte ileri sürülebilmektedir.
5. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme, taşınmaz başında keşif yaparak el atılan alanı belirlemekte ve ecrimisil miktarını bilirkişi raporuyla hesaplamaktadır.
6. Kararın icrası: El atmanın önlenmesi ve kâl kararları, kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla yerine getirilmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

El atmanın önlenmesi, kâl ve ecrimisil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. El atmanın önlenmesi taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkilidir HMK m.12. Ecrimisil talebi bu davayla birlikte ileri sürüldüğünde de aynı mahkemede görülmektedir.

Kamuya ait taşınmazların işgali hâlinde idarenin ecrimisil talep etmesine ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır. Zilyetliğe yapılan tecavüzlerde ise mülki amirlik idari merci olarak görev yapmaktadır.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• El atmanın önlenmesi talebi zamanaşımına tabi değildir; haksız kullanım sürdükçe dava açılabilmektedir.
• Ecrimisil talebi, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süreyle sınırlıdır; bu nedenle davanın gecikmesi, talep edilebilecek tutarı azaltmaktadır.
• 3091 sayılı Kanun kapsamındaki başvuru, kanunda öngörülen kısa süreler geçtikten sonra yapılamamaktadır.
• Ecrimisil yalnızca kötü niyetli zilyede karşı istenebildiğinden, kötü niyetin ispatına yönelik delillerin önceden hazırlanması gerekmektedir.
• Ecrimisil davası nispi harca tabidir; dava değeri bilirkişi raporundan sonra artırılabilmektedir.
• Taraflar arasında kira, ariyet veya başka bir kullanım sözleşmesi bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.

7. Sonuç

Taşınmazın haksız kullanımı karşısında malik, hem kullanımın sona erdirilmesini hem de geçmiş dönem için tazminat talep edebilmektedir. Davanın zamanında açılması, el atmanın ve kötü niyetin delillerle ortaya konulması ve ihtarname gibi ön adımların atılması sonuç bakımından önem taşımaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku