Tahliye Davaları: Sebepler, Süreler ve Görevli Mahkeme

1. Konunun Genel Çerçevesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı tahliye ettirememektedir. Kanun, kiracıyı korumak amacıyla tahliyeyi belirli sebeplere bağlamıştır. Bu sebepler, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak iki grupta incelenmektedir.

Tahliye talebi, sebebine göre dava yoluyla mahkemeden veya bazı durumlarda icra dairesi aracılığıyla ileri sürülebilmektedir. Her yolun kendine özgü şartları ve süreleri bulunmakta, bu sürelerin kaçırılması çoğu zaman tahliye hakkının o dönem için kaybedilmesi sonucunu doğurmaktadır.

2. Hukuki Dayanak

• Kiracının ödeme borcundaki temerrüdü nedeniyle fesih: TBK m.315
• Özen ve komşulara saygı borcuna aykırılık: TBK m.316
• On yıllık uzama süresi sonunda fesih: TBK m.347
• Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (gereksinim, yeniden inşa ve imar): TBK m.350
• Yeni malikin gereksinimi: TBK m.351
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler (yazılı taahhüt, iki haklı ihtar, başka konut): TBK m.352
• Yeniden kiralama yasağı: TBK m.355
• İcra yoluyla tahliye: İİK m.269-276
• Dava şartı arabuluculuk: 6325 s. Kanun m.18/B

3. Kanundaki Düzenleme

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilmektedir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işlemler süresince kullanımın imkânsız olması da bir tahliye sebebidir TBK m.350.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik de gereksinim sebebiyle tahliye talep edebilmektedir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açması gerekmektedir TBK m.351. Yeni malik, isterse sözleşme süresinin sonunda da dava açabilmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihte sözleşmeyi sona erdirebilmektedir TBK m.352. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması geçerliliği bakımından önem taşımaktadır.

Kiracı, bir kira yılı içinde veya bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da konut kiralarında bir tahliye sebebidir.

Temerrüt ve Özen Borcuna Aykırılık

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilmektedir TBK m.315. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilmekte ve tahliye talep edilebilmektedir. Kiracının özen borcuna veya komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranması da kanundaki şartlarla fesih sebebi oluşturmaktadır TBK m.316.

On Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermesi

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir TBK m.347. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması gerekmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Tahliye sebebinin belirlenmesi: Talebin hangi kanuni sebebe dayandığı ve bu sebebe ait sürenin ne zaman başlayıp bittiği tespit edilmelidir.
2. Delillerin toplanması: Gereksinim iddiasında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler; ihtar sebebinde ihtarnameler ve tebliğ belgeleri hazırlanmalıdır.
3. Bildirim ve ihtarlar: Kanunun öngördüğü yazılı bildirimlerin noter veya ispat edilebilir bir yolla yapılması gerekmektedir.
4. Arabuluculuk: Dava yoluyla tahliye taleplerinde önce arabulucuya başvurulmaktadır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılmaktadır.
5. Dava veya icra takibi: Sebebe göre sulh hukuk mahkemesinde dava açılmakta veya icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılmaktadır.
6. Kararın icrası: Mahkemenin tahliye kararı kural olarak kesinleşmeden de icraya konulabilmektedir. Kanun yoluna başvuran taraf ise kanundaki şartlarla icranın geri bırakılmasını talep edebilmektedir.

İcra yolunda kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya tahliye talepli ödeme emri gönderilmektedir. Kiracı süresinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse veya itirazı kaldırılırsa, kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı alabilmektedir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak da icra dairesi aracılığıyla tahliye istenebilmektedir İİK m.272.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir HMK m.4. İcra yoluyla tahliyede itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri icra hukuk mahkemesince incelenmektedir.

Yetkili mahkeme, genel kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabilmektedir. Dava yoluyla yapılan tahliye taleplerinde arabuluculuk dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu zorunluluğun dışında tutulmaktadır 6325 s. Kanun m.18/B.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Gereksinim ve yeniden inşa sebebiyle açılacak dava, belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır TBK m.350. Belirsiz süreli sözleşmelerde bu süre, fesih dönemi ve bildirim süresine göre sözleşmenin sona ereceği tarihten itibaren işlemektedir.
• Tahliye taahhüdüne dayalı talep, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra yoluyla ileri sürülmelidir.
• İki haklı ihtar sebebine dayalı dava, ilgili kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
• Arabuluculuk süreci içinde hak düşürücü sürelerin nasıl etkilendiği, başvuru tarihi belirlenirken ayrıca hesaplanmalıdır.
• Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye ettirilen kiralanan, haklı sebep olmadıkça kanunda öngörülen süre boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamamaktadır TBK m.355.
• Kiraya veren tarafından yapılan bildirimlerin aile konutunda kiracının eşine de ayrıca yapılması gerekmektedir TBK m.349.
• Dava ve takip masrafları, harç ve gider avansı tutarları her yıl yeniden belirlenmektedir.

7. Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerin varlığı ve öngörülen sürelere uyulması hâlinde mümkündür. Sebebin doğru belirlenmesi, bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve sürelerin hesaplanması, sonucu doğrudan etkileyen unsurlardır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku