Konut ve İşyeri Kira Sözleşmeleri: Tarafların Hak ve Borçları

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, toplumsal ve ekonomik önemi nedeniyle kanunda ayrıca düzenlenmektedir. Bu özel hükümler, kural olarak kiracıyı korumaya yönelik emredici nitelik taşımaktadır.

Kira sözleşmesi için kanunda yazılı şekil şartı aranmamaktadır; sözlü olarak kurulan sözleşme de geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı, kira bedelinin, artış esaslarının ve tarafların yükümlülüklerinin açıkça belirlenebilmesi bakımından yazılı sözleşme yapılması büyük önem taşımaktadır. Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, belirsiz bırakılan sözleşme hükümlerinden kaynaklanmaktadır.

2. Hukuki Dayanak

Kira sözleşmesine ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda yer almaktadır:

• Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler: TBK m.299-338
• Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler: TBK m.339-356
• Kira ilişkisinin tapuya şerhi: TBK m.312
• Aile konutuna ilişkin koruma: TMK m.194 ve TBK m.349
• Dava şartı arabuluculuk: 6325 s. Kanun m.18/B
• Görevli mahkeme: HMK m.4

3. Kanundaki Düzenleme

Kiraya Verenin Borçları

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür TBK m.301. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir. Kiralananın ayıplı olması hâlinde kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini talep edebilmektedir.

Kiracının Borçları

Kiracının temel borcu, kira bedelini ve sözleşmede kararlaştırılmışsa yan giderleri zamanında ödemektir. Kiracı ayrıca kiralananı özenle kullanmak, komşulara ve aynı binada yaşayanlara saygı göstermekle yükümlüdür TBK m.316. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamamakta ve kullanım hakkını devredememektedir TBK m.322.

Güvence Bedeli

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya güvence verme borcu yüklenebilmektedir. Ancak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamamaktadır. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin, kiraya verenin onayı olmadan çekilememek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması veya bir bankaya depo edilmesi gerekmektedir TBK m.342.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir. Kiracı aleyhine ceza koşulu öngörülmesi ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki dönem kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir TBK m.346.

Sürenin Uzaması ve Fesih

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılmaktadır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememektedir. Bununla birlikte on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, kanunda öngörülen bildirim süresine uyarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir TBK m.347.

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı, genel hükümlerde öngörülen fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilmektedir. Kiraya verenin bu imkânı ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçmesine bağlanmıştır.

4. Uygulamada Süreç

Kira sözleşmesinin kurulmasından sona ermesine kadar dikkat edilmesi gereken adımlar şu şekilde özetlenebilmektedir:

1. Taşınmazın ve tarafların kontrolü: Tapu kaydı üzerinden kiraya verenin malik veya kiraya vermeye yetkili kişi olup olmadığı incelenmelidir. Taşınmaz üzerindeki şerhler ve kullanım amacı da kontrol edilmelidir.
2. Sözleşmenin yazılı hazırlanması: Kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi, artış esası, yan giderler, güvence bedeli ve kullanım amacı açıkça yazılmalıdır.
3. Teslim tutanağı: Kiralananın teslim anındaki durumu, demirbaşlar ve sayaç bilgileri fotoğraflarla desteklenen bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır.
4. Ödemelerin belgelenmesi: Kira bedelinin banka aracılığıyla ve açıklama kısmı doldurularak ödenmesi, ileride doğabilecek ispat sorunlarını önlemektedir.
5. Bildirimlerin yazılı yapılması: Fesih, ihtar ve artış bildirimlerinin noter veya ispat edilebilir başka bir yolla yapılması gerekmektedir.
6. Tahliye ve teslim: Sözleşme sona erdiğinde kiralananın teslimi tutanakla yapılmalı, güvence bedelinin iadesi de bu aşamada değerlendirilmelidir.

Aile konutu olarak kullanılan bir konutun kira sözleşmesini kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça feshedememektedir. Kiraya veren de bildirimlerini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmakla yükümlüdür TBK m.349.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere, bu ilişkiden kaynaklanan bütün davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir HMK m.4. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin icra hukuku hükümleri ise saklıdır.

Yetkili mahkeme, genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilmektedir; kira ilişkilerinde bu yer çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır 6325 s. Kanun m.18/B. Arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışında tutulmaktadır.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Belirli süreli sözleşmede kiracının sözleşmeyi uzatmama bildirimi, süre bitiminden en az on beş gün önce yapılmalıdır.
• Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi otuz günden az olamamaktadır TBK m.315.
• Güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşmaması ve banka hesabında tutulması gerekmektedir.
• Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi hâlinde, taşınmazın yeni maliki de sözleşmeye uymakla yükümlü olmaktadır TBK m.312.
• Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir; vergi tutarı ve oranı mevzuattaki güncel düzenlemeye göre belirlenmektedir.
• Kira gelirinin vergilendirilmesine ilişkin beyan yükümlülükleri, kiraya veren bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
• İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekmekte, ancak kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamamaktadır TBK m.323.

7. Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kanunda kiracıyı koruyan emredici hükümlerle çevrelenmiştir. Bu nedenle sözleşmeye konulan her hüküm geçerli olmamakta, kanuna aykırı düzenlemeler hüküm doğurmamaktadır. Sözleşmenin yazılı ve açık hazırlanması, ödemelerin ve bildirimlerin belgelenmesi, uyuşmazlık hâlinde tarafların hak kaybına uğramasını önlemektedir.

Uyuşmazlık çıktığında dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekmektedir. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku