Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Artışı

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kira ilişkisi uzun süre devam ettiğinde, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli piyasa koşullarının gerisinde kalabilmekte veya taraflar artış oranı konusunda anlaşamayabilmektedir. Kanun koyucu bu durumda hem artış oranına bir üst sınır getirmiş hem de taraflara kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteme imkânı tanımıştır.

Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlamaktadır. Bu dava yalnızca kiraya veren tarafından değil, koşulları varsa kiracı tarafından da açılabilmektedir. Konu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sıkça gündeme gelmektedir.

2. Hukuki Dayanak

• Kira bedelinin belirlenmesi: TBK m.344
• Kira bedelinin belirlenmesi davasının açılma zamanı ve sonuçları: TBK m.345
• Konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamı: TBK m.339
• Aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama: TBK m.138
• Dava şartı arabuluculuk: 6325 s. Kanun m.18/B
• Görevli mahkeme: HMK m.4

3. Kanundaki Düzenleme

Yenilenen Kira Dönemlerinde Artış Sınırı

Taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir TBK m.344. Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış öngörülmüşse, artış kanundaki sınıra kadar uygulanabilmektedir.

Taraflar artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından aynı üst sınırı aşmamak üzere, kiralananın durumu da göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenmektedir. Bu kural, anlaşmanın bulunup bulunmadığına bakılmaksızın beş yıllık süre dolmadıkça uygulanmaktadır.

Beş Yıldan Uzun Süren Kira İlişkileri

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilmektedir. Bu belirlemede tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte dikkate alınmaktadır. Böylece uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedeli, piyasa koşullarına yaklaştırılabilmektedir.

Hâkim bu belirlemeyi hakkaniyete uygun biçimde yapmaktadır. Uygulamada mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini araştırmakta ve yeni kiracıya verilecek bedelden makul bir indirim yaparak sonuca ulaşmaktadır.

Yabancı Para Cinsinden Kira

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde, kanunda öngörülen beş yıllık süre geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamamaktadır TBK m.344. Ayrıca Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi kambiyo mevzuatıyla sınırlandırılmıştır. Bu nedenle döviz cinsinden kira içeren sözleşmelerin güncel mevzuata uygunluğunun ayrıca incelenmesi gerekmektedir.

Geçici Sınırlama

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı, öngörülen süresinin dolmasıyla 2024 yılının ortasında sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde genel kural olan TÜFE sınırı uygulanmaktadır.

4. Uygulamada Süreç

1. Sözleşmenin incelenmesi: Kira başlangıç tarihi, kira dönemleri ve sözleşmedeki artış hükmü tespit edilmelidir. Beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğu bu aşamada hesaplanmalıdır.
2. Artış bildirimi: Kiraya veren, yeni dönemde kira bedelini artırmak istemekteyse bunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bildirimin noter veya ispat edilebilir başka bir yolla yapılması uygun olmaktadır.
3. Arabuluculuk başvurusu: Kira bedelinin tespiti uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılmaktadır.
4. Dava açılması: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılmaktadır. Dava dilekçesinde talep edilen kira bedeli ve dayanakları gösterilmelidir.
5. Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, kiralananın konumu, nitelikleri ve emsal kira bedelleri hakkında bilirkişi raporu almaktadır. Taraflar emsal sözleşmeleri dosyaya sunabilmektedir.
6. Kararın uygulanması: Belirlenen kira bedeli, davanın açıldığı zamana göre ilgili kira döneminin başından itibaren uygulanmaktadır. Aradaki fark, kesinleşmeyle birlikte talep edilebilmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün davalarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir HMK m.4. Yetkili mahkeme, genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkili olabilmekte, bu yer kira ilişkilerinde çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer olmaktadır.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur 6325 s. Kanun m.18/B. Arabuluculuk aşamasında taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge hâline getirilebilmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilmektedir. Ancak dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlamaktadır TBK m.345.
• Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren uygulanmaktadır.
• Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaktaysa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada aynı sonuç doğmaktadır.
• Bu koşullar sağlanmadan açılan davada belirlenen bedel, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilmektedir.
• Arabuluculuğa başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasında geçen sürenin, dava süresinin hesabındaki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
• Kira bedelinin tespiti davası nispi harca tabidir; harç ve gider avansı tutarları her yıl yeniden belirlenmektedir.
• Kira bedeli kanuni sınırın üzerinde talep edildiğinde kiracının fazla kısmı ödemesi hâlinde, ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması ileride iade talebi bakımından önem taşımaktadır.
• Olağanüstü ekonomik koşullarda taraflardan biri, kanundaki şartlar varsa sözleşmenin uyarlanmasını da talep edebilmektedir TBK m.138.

7. Sonuç

Kira artışı, yenilenen dönemlerde TÜFE ortalamasıyla sınırlı olup beş yıllık süre dolduktan sonra emsal kira bedellerini de esas alan bir tespit davası yoluyla yeniden belirlenebilmektedir. Davanın sonuç doğurduğu dönem, büyük ölçüde artış bildiriminin ve davanın zamanında yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle kira dönemlerinin ve bildirim tarihlerinin önceden hesaplanması önem taşımaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku