Kat Mülkiyeti, Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölüm maliki, kendi bölümünde ayrı mülkiyet hakkına, yapının ortak yerlerinde ise arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkına sahip olmaktadır. Yapı henüz tamamlanmamışsa, arsa payları üzerinde kat irtifakı kurulmaktadır.

Aynı yapıda yaşayan ve çalışan çok sayıda kişinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bu sistem, beraberinde gider paylaşımı, ortak alan kullanımı ve yönetim konularında sık uyuşmazlıklar doğurmaktadır. Bu nedenle yönetim planı ve kat malikleri kurulu, kat mülkiyetinin işleyişinde merkezi bir rol üstlenmektedir.

2. Hukuki Dayanak

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: kat mülkiyetinin kurulması, ortak yerler, kat maliklerinin hak ve borçları
• Kat maliklerinin borçları ve gider paylaşımı: KMK m.18-22
• Bağımsız bölümde yasak işler: KMK m.24
• Yönetim planı: KMK m.28
• Kat malikleri kurulu ve karar yeter sayıları: KMK m.29-32
• Hâkimin müdahalesi ve kararların iptali: KMK m.33
• Yönetici ve denetim: KMK m.34-41
• Görevli mahkeme: KMK Ek m.1
• Dava şartı arabuluculuk: 6325 s. Kanun m.18/B

3. Kanundaki Düzenleme

Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerler

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür KMK m.18. Ortak yerlerde, kat malikleri kurulunun kararı olmaksızın onarım, tesis veya değişiklik yapılamamaktadır. Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kanunda sayılan bazı işletmeler, yönetim planında açık izin bulunmadıkça kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karar olmadan açılamamaktadır KMK m.24.

Gider Paylaşımı ve Aidat

Kat malikleri, yönetim planında aksine hüküm yoksa ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılmaktadır KMK m.20. Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan giderleri gibi bazı giderlere ise kanunda eşit katılım öngörülmüştür. Gider ve avans borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, kanunda belirlenen oranda gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olmaktadır.

Ortak giderden doğan alacak için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınmıştır KMK m.22. Bu hakkın tapuya tescili, alacağın güvence altına alınması bakımından önem taşımaktadır.

Yönetim Planı

Yönetim planı; yapının yönetim biçimini, yöneticiye ödenecek ücreti, ortak yerlerin kullanımını ve kat maliklerinin karşılıklı ilişkilerini düzenlemektedir. Yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların halefi olan kişileri bağlamaktadır. Planın değiştirilmesi, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkündür KMK m.28.

Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu, bütün kat maliklerinden oluşan karar organıdır. Kurul, yönetim planında belirtilen zamanlarda ve her hâlde yılda en az bir kez toplanmaktadır. Toplantı ve karar yeter sayıları, kanunda ve yönetim planında belirlenmektedir; bazı önemli kararlar için nitelikli çoğunluk veya oybirliği aranmaktadır KMK m.29.

Kurulun kanuna, yönetim planına veya toplantı usulüne aykırı kararlarına karşı kat malikleri iptal davası açabilmektedir KMK m.33. Kurulun karar alamadığı veya bir kat malikinin haklarının zarar gördüğü durumlarda da hâkimin müdahalesi istenebilmektedir.

Yönetici

Yapının yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen yönetici tarafından yürütülmektedir. Belirli sayının üzerinde bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumlu olup yıllık işletme projesini hazırlamak ve kurul kararlarını uygulamakla görevlidir KMK m.35.

4. Uygulamada Süreç

1. Belgelerin incelenmesi: Tapu kaydı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, arsa payları ve yönetim planı temin edilmelidir.
2. Toplantıya çağrı: Kat malikleri kurulu toplantısı, yönetim planında ve kanunda öngörülen usule uygun olarak, gündemi bildirilerek yapılmalıdır.
3. Kararların kayda geçirilmesi: Alınan kararlar karar defterine yazılmalı ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır.
4. İşletme projesi: Yönetici tarafından hazırlanan yıllık işletme projesi, kurulda kabul edildikten sonra kat malikleri için bağlayıcı hâle gelmektedir.
5. Aidat alacağının takibi: Ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatılabilmekte, itiraz hâlinde itirazın iptali davası açılabilmektedir.
6. Uyuşmazlık hâlinde arabuluculuk: Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmaktadır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir KMK Ek m.1. Bu kapsamda kurul kararlarının iptali, hâkimin müdahalesi, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve aidat alacağına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.

Yetkili mahkeme, uygulamada çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır 6325 s. Kanun m.18/B. Aidat alacağı için başlatılan icra takipleri ise genel hükümlere tabidir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava, kanunda öngörülen kısa hak düşürücü süreler içinde açılmalıdır. Bu süreler toplantıya katılıp karara muhalif kalan ile toplantıya çağrılmayan veya katılmayan kat maliki bakımından farklı başlangıç tarihlerine bağlanmıştır.
• Kanuna veya yönetim planına aykırı bir karar, iptal edilmedikçe uygulanmaya devam edebilmektedir; bu nedenle sürelerin kaçırılmaması önem taşımaktadır.
• Yönetim planı değişikliklerinin tapu kütüğüne işlenmesi, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından dikkate alınmalıdır.
• Ortak yerlerde yapılacak değişikliklerde gerekli karar yeter sayısı kanundan ve yönetim planından ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• Kat maliklerinin yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi hâlinde, kanunda öngörülen şartlarla bağımsız bölümün devrinin istenmesi mümkündür KMK m.25.
• Kiracılar da yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür; kat maliki, kiracının davranışlarından da sorumlu tutulabilmektedir.

7. Sonuç

Kat mülkiyeti, ayrı mülkiyet ile ortak mülkiyetin birlikte yönetildiği bir sistemdir ve yönetim planı ile kurul kararları bu sistemin temelini oluşturmaktadır. Kararların usulüne uygun alınması, gider paylaşımının doğru yapılması ve iptal sürelerinin takip edilmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından belirleyicidir.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku