Tapu İptali ve Tescil Davaları: Sebepler ve Süreç

1. Konunun Genel Çerçevesi

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılmaktadır. Ancak tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Hukuki sebebi bulunmayan veya geçersiz bir hukuki işleme dayanan tescil "yolsuz tescil" olarak nitelendirilmektedir.

Tapu iptali ve tescil davası, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişinin, tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep ettiği davadır. Uygulamada mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan devirler, ehliyetsiz kişilerle yapılan satışlar ve vekâletnamenin kötüye kullanılması bu davaların en sık rastlanan sebepleri arasında yer almaktadır.

2. Hukuki Dayanak

• Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve tescil: TMK m.705
• Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekli: TMK m.706
• Tescile zorlama (tescil davası): TMK m.716
• Olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı: TMK m.712-713
• Tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk: TMK m.1007
• İyi niyetli üçüncü kişinin korunması: TMK m.1023
• Yolsuz tescil ve düzeltme davası: TMK m.1024-1025
• Muvazaa: TBK m.19
• Yanılma, aldatma ve korkutma: TBK m.30-39
• Kesin yetki: HMK m.12
• İhtiyati tedbir: HMK m.389

3. Kanundaki Düzenleme

Yolsuz Tescil

Bir ayni hakkın tescili hukuken geçerli bir sebebe dayanmamaktaysa, yolsuz tescil söz konusu olmaktadır. Bu durumda ayni hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava yoluyla talep edebilmektedir TMK m.1025. Ancak tapu siciline iyi niyetle güvenerek bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır TMK m.1023.

Dava Sebepleri

Tapu iptali ve tescil davaları, farklı hukuki sebeplere dayanabilmektedir:

• Muvazaa: Tarafların gerçek iradelerini gizleyerek görünüşte bir işlem yapmaları hâlidir. Örneğin bağış amacıyla yapılan bir devrin satış gibi gösterilmesi bu kapsamda değerlendirilmektedir TBK m.19. Mirasçıların saklı paylarını veya miras haklarını dolanmak amacıyla yapılan devirler de bu davaların önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.
• Ehliyetsizlik: İşlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin yaptığı devir geçersizdir TMK m.15. Bu iddianın ispatında sağlık kayıtları ve adli tıp incelemesi önem taşımaktadır.
• İrade sakatlığı: Yanılma, aldatma veya korkutma ile yapılan işlem, kanunda öngörülen süre içinde iptal edilebilmektedir TBK m.39.
• Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak taşınmazı devretmesi hâlinde işlemin iptali istenebilmektedir.
• Satış vaadi ve tescile zorlama: Resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesine rağmen devir yapılmazsa, alacaklı taraf tescile zorlama davası açabilmektedir TMK m.716.
• Kazandırıcı zamanaşımı: Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, kanundaki şartlarla adına tescil isteyebilmektedir TMK m.713.

Davanın Tarafları

Dava, tapuda kayıtlı malik aleyhine açılmaktadır. Taşınmaz dava öncesinde başka kişilere devredilmişse, son kayıt maliki de davaya dahil edilmeli ve onun iyi niyetli olup olmadığı ayrıca tartışılmalıdır. Mirasçılık sıfatıyla açılan davalarda, terekeye ait bir hakkın ileri sürülmesi söz konusuysa diğer mirasçıların da davada yer alması veya muvafakatlerinin alınması gerekebilmektedir. Tarafların doğru belirlenmemesi, davanın usulden reddine yol açabilmektedir.

Devletin Sorumluluğu

Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur TMK m.1007. Tapu kaydına güvenerek hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişi korunduğunda, hakkını kaybeden kişinin zararı için bu sorumluluk hükmüne dayanılarak Hazine aleyhine tazminat davası açılabilmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Tapu kayıtlarının incelenmesi: Taşınmazın tapu kaydı ve tapu sicil müdürlüğündeki işlem dosyası (akit tablosu, vekâletname, ekler) getirtilmelidir.
2. Hukuki sebebin belirlenmesi: Talebin hangi sebebe dayandığı ve bu sebebin gerektirdiği ispat araçları belirlenmelidir.
3. İhtiyati tedbir talebi: Dava dilekçesiyle birlikte taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi konulması istenebilmektedir HMK m.389.
4. Davanın açılması: Dava, kayıt maliki aleyhine ve taşınmazın değeri gösterilerek açılmaktadır. Taşınmaz el değiştirmişse sonraki malikler de davaya dahil edilmelidir.
5. Delillerin toplanması: Tanık beyanları, banka kayıtları, sağlık raporları, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi deliller değerlendirilmektedir.
6. Kararın tescili: Kesinleşen karar, tapu sicil müdürlüğüne gönderilerek tescil işlemi yapılmaktadır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkilidir HMK m.12. Taraflar bu yetki kuralını sözleşmeyle değiştirememektedir.

Uyuşmazlık bir aile mahkemesi davasıyla bağlantılıysa, örneğin mal rejiminin tasfiyesi kapsamında ileri sürülmekteyse, görevli mahkeme ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunmamaktadır.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Yolsuz tescile dayanan iptal talepleri kural olarak zamanaşımına tabi değildir; ancak iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunmaktadır.
• Yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanan iptal hakkı, kanunda öngörülen bir yıllık hak düşürücü süre içinde kullanılmalıdır TBK m.39.
• İyi niyetle tapuya malik olarak kaydedilen kişi, kanundaki şartlarla belirli bir süre sonra mülkiyeti kazanabilmektedir TMK m.712.
• Dava nispi harca tabidir ve harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanmaktadır; harç tutarları her yıl yeniden belirlenmektedir.
• Davanın açılmasından sonra taşınmazın devredilmesi riskine karşı ihtiyati tedbir talebinin gecikmeden yapılması önem taşımaktadır; tedbir için teminat istenebilmektedir.
• Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde, davanın devralan kişiye karşı sürdürülmesi bakımından usul kuralları ayrıca dikkate alınmalıdır.
• Taşınmazın dava tarihindeki değerinin doğru gösterilmesi, harç ve görev bakımından sonradan doğabilecek eksikliklerin önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
• Muris muvazaası gibi mirasla ilgili taleplerde, mirasın açılması ve mirasçılık belgesi gibi ön koşullar ayrıca kontrol edilmelidir.

7. Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescillerin düzeltilmesini sağlayan temel bir hukuki yoldur. Davanın sonucu, büyük ölçüde hukuki sebebin doğru belirlenmesine, delillerin eksiksiz toplanmasına ve taşınmazın dava süresince korunmasına bağlıdır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku