Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların yıkılarak yerlerine güvenli yapıların inşa edilmesi sürecidir. Bu süreç, bir yandan idarenin yürüttüğü riskli yapı tespiti ve karar işlemlerini, diğer yandan malikler ile yüklenici arasında yapılan özel hukuk sözleşmelerini kapsamaktadır. Uygulamada en sık kullanılan sözleşme türü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahipleri, arsalarının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise yapıyı inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlenmektedir. Sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin özelliklerini birlikte taşıyan karma nitelikte bir sözleşmedir.

2. Hukuki Dayanak

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: riskli yapı tespiti, karar ve uygulama süreci
• Riskli yapıların tespiti: 6306 s. Kanun m.3
• Malikler arasında karar ve payların satışı: 6306 s. Kanun m.6
• Eser sözleşmesi: TBK m.470-486
• Taşınmaz satış vaadinin şekli: TBK m.237 ve TMK m.706
• Noterde düzenleme şekli: 1512 s. Noterlik Kanunu m.60
• Kat mülkiyeti ilişkisi: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• Ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk: TTK m.5/A

3. Kanundaki Düzenleme

Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti, malik veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılan kuruluşlar tarafından yapılmaktadır. Tespit sonucu tapu kaydına işlenmekte ve maliklere bildirilmektedir. Maliklerin bu tespite karşı kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz hakkı bulunmaktadır 6306 s. Kanun m.3.

Karar Yeter Sayısı

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin kararlar, maliklerin arsa payları oranında salt çoğunluğuyla alınmaktadır 6306 s. Kanun m.6. Bu oran, 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle önceki üçte iki çoğunluk yerine getirilmiştir. Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle ve belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle diğer maliklere açık artırmayla satılabilmektedir.

Yıkım ve Tahliye

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda öngörülen süre verilmektedir. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa, yıkım idare tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Kanun kapsamındaki işlemler için bazı harç, vergi ve ücret muafiyetleri ile kira yardımı imkânları da öngörülmüştür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli ve İçeriği

Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiği için resmi şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler, kural olarak geçerlilik sorunu doğurmaktadır.

Sözleşmede en az şu hususların açıkça düzenlenmesi gerekmektedir:

• Arsa sahiplerine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümler ve paylaşım oranı,
• İnşaatın başlama ve teslim tarihleri ile iskân alınma yükümlülüğü,
• Yapının teknik özellikleri, kullanılacak malzemenin niteliği ve projeye uygunluk,
• Tapu devrinin inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli yapılması,
• Kira yardımı, gecikme tazminatı ve teminat mektubu gibi güvenceler,
• Sözleşmenin feshi ve yüklenicinin sözleşmeyi devretmesi hâlinde uygulanacak kurallar.

Yüklenicinin Temerrüdü ve Ayıp

Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, sözleşme hükümlerine aykırı olarak, kararlaştırılan sürede bitiremeyecek şekilde geciktirirse, arsa sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilmektedir TBK m.473. Teslim edilen yapı ayıplıysa, arsa sahibinin seçimlik hakları kanunda düzenlenmiştir TBK m.475. Ayıbın gözden geçirme sırasında anlaşılamayan türden olması hâlinde, ortaya çıkar çıkmaz yükleniciye bildirilmesi gerekmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Riskli yapı tespiti başvurusu: Lisanslı kuruluşa başvurulmakta ve rapor idarenin onayına sunulmaktadır.
2. Maliklerin toplantısı: Tespitin kesinleşmesinden sonra malikler toplanarak yüklenici, proje ve paylaşım oranı konusunda karar almaktadır.
3. Yüklenici seçimi ve inceleme: Yüklenicinin mali gücü, tamamladığı projeler ve hakkındaki icra kayıtları araştırılmalıdır.
4. Sözleşmenin düzenlenmesi: Sözleşme taslağı malikler tarafından incelendikten sonra noterde düzenleme şeklinde imzalanmaktadır.
5. Tahliye ve yıkım: Bağımsız bölümler tahliye edilmekte, ruhsat alınarak yıkım ve inşaat süreci başlatılmaktadır.
6. Kademeli tapu devri ve teslim: Tapu devirleri sözleşmede öngörülen aşamalara göre yapılmakta, yapı tamamlandığında iskân alınarak bağımsız bölümler teslim edilmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun uyarınca idare tarafından tesis edilen işlemlere karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilmektedir. Bu davalara ilişkin süre ve yürütmenin durdurulması bakımından kanunda özel kurallar bulunduğundan, yürürlükteki düzenlemenin dava tarihinde kontrol edilmesi gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse asliye ticaret mahkemesi görevli olmakta ve konusu para olan alacak ve tazminat taleplerinde dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır TTK m.5/A. Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisine tabidir HMK m.12.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Riskli yapı tespitine itiraz ve idari işlemlere karşı dava açma süreleri kısa ve hak düşürücü niteliktedir; tebliğ tarihi esas alınarak hesaplanmalıdır.
• Sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması, ileride tapu devri ve tescil taleplerinde ciddi sorunlara yol açabilmektedir.
• Tapu devirlerinin tamamının inşaata başlanmadan yapılması, arsa sahipleri bakımından önemli bir risk oluşturmaktadır.
• Yüklenicinin üçüncü kişilere bağımsız bölüm satması hâlinde, arsa sahiplerinin hakları sözleşmedeki koruyucu hükümlerle güvence altına alınmalıdır.
• Gecikme tazminatı, kira yardımı ve cezai şart hükümleri açık ve hesaplanabilir biçimde yazılmalıdır.
• Kanundaki harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanma şartları, işlem tarihindeki güncel mevzuata göre kontrol edilmelidir.

7. Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, idari işlemler ile özel hukuk sözleşmelerinin iç içe geçtiği bir alandır. Riskli yapı tespitinden yapının teslimine kadar her aşamada sürelerin takip edilmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde, ayrıntılı ve dengeli hükümlerle hazırlanması önem taşımaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku